今后，房东不得未经房客同意中途擅自涨房租，而租房市场价格如果有暴涨等异常波动，北京职能部门将动用临时干预措施，稳定价格。昨日，北京市政府发布《北京市房屋租赁管理若干规定》(以下简称《规定》)政府令。
据初步统计，这是自1995年起，北京第5次修订房屋租赁法规，2007版房屋租赁法规只推行了两年，就再次进入修订期。对此，市政府针对《规定》发布的问答解释：2007版房屋租赁法规实施后，出租房屋管理出现了一系列新问题，如出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准；群租现象较为突出等，因此再次修规。
1 政府可定指导价防盲目上涨
政策：租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
解读：北京房地产中介行业协会副会长李文杰认为，租金上涨对于CPI的影响越来越大，而且也会影响到中低收入家庭的生活。此次提出政府可以采取必要的临时干预措施，是一个很重要的信号，需要关注下一步出台的具体措施。
他表示，目前对于商品房销售方面，政府采取了限价、限购等措施。对于租金的临时干预，也不排除限租金价格的办法。比如租金上涨如果超过一定幅度，政府发布租金指导价，根据指导价确定合理租金，引导租金定价合理，防止盲目上涨。不过他同时也认为，政府临时干预，实际操作上会有一定的难度，“房屋租金是纯市场的价格，体现供求关系。如果要限制租金，就会涉及出租人的利益，需要权衡。”
2 房客不点头 房东不得加钱
政策：房屋租赁期限内未经承租人同意，不得擅自缩短租赁期限、增加租金。出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
解读：北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，最近一两年的租金上涨很可能使得短期内一个月的租金违约金不足以弥补租金上涨。举例来说：在3月份甲乙双方签订了月租金为2500元的租赁合同，但是2个月后租金如果上涨到2800元，剩余10个月房主就可以多赚取3000元，完全可以抵消2500元的违约金。
他认为，在目前租金依然上涨的情况下，承租方在签订合同的时候，最好要求增加部分违约金。
李文杰表示，“现在房主不愿意长租，主要还是租金上涨比较快，房主的预期较高。但租赁是双方约定的合同关系，如何鼓励和支持长租，还需要具体的措施。比如长租的话，税费方面是否能够优惠。”
3 首次鼓励个人投资建公租房
政策：市和区、县人民政府应当制定计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。本市鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。
解读：目前北京公租房相关的政策中，只是明确鼓励国有企业、产业园区、社会单位利用自有土地建设公租房，鼓励社会资金参与公租房建设。但鼓励个人投资建设公租房，此次还是首次提出。不过此次的《规定》中，并未明确个人投资建设公租房的方式。
此前，广州等国内部分城市提出，鼓励机构和个人将符合标准的存量住房，向公租房对象出租。相关专家也认为，目前北京市场上出租的房屋大约有200万套，如果政府“收储”这类房源用于公租房的出租，对于公租房将是很大的补充。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍说，建议北京市可以利用市场上的闲散房源，合理规范出租，增加租赁市场的供应量。
4 房屋租赁将建“官办中介”
政策：建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁市场信息系统，为单位和个人提供房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁信息服务。
解读：近日北京市住建委在海淀区试点了二手房交易服务平台，“链家地产”首席市场分析师张月认为，这意味着今后房屋租赁也将设置这样一个“官办平台”，发布房源信息，完成交易。这将从一定程度上解决租赁市场信息不对称的问题。同时由于租赁相对二手房交易要简单得多，因此消费者获得第一手信息更快，此外，官办平台的出租信息准确真实，对于消费者来说，今后租房将更加高效、顺畅和放心。
“这对目前的中介机构来说，将是个不小的冲击。”张月表示，目前中介机构主要的租赁居间业务将随之受到强烈的冲击，利润和操作空间必然被压缩。将来中介机构必须体现出其在租赁服务和管理上的优势，提供其他的增值服务等，“比如中介会主动打扫清洁出租的房子，帮忙搬家等等。”
●出租人不得单方面提高租金或缩短租期。
●出租人出卖租赁房屋的，应当在合理期限内通知承租人。
●市和区、县政府应通过多种方式提供廉租房、公租房。鼓励企业、个人投资建设公租房。
●短期内出现租金较大波动等异常变化，行政部门可采取必要的临时干预措施，稳定市场。
●出租房人均居住面积不得低于本市规定的标准。不得将阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。
■ 影响
租金再跳涨可能性将很小
链家地产首席市场分析师张月认为，《规定》出台，对于业主的出租行为更加规范，随意涨价的现象将被禁止。同时租赁房源供应充足后，业主的强势地位将逐渐改变。而行政手段进行干预的出现也将成为租金上涨的最终杀手锏。综合作用下，租金出现明显上涨以及跳涨的可能性将会很小。
本版采写/本报记者 马力 王姝
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